تحقیق سرقفلی و چگونگی انتقال آن (docx) 1 صفحه
دسته بندی : تحقیق
نوع فایل : Word (.docx) ( قابل ویرایش و آماده پرینت )
تعداد صفحات: 1 صفحه
قسمتی از متن Word (.docx) :
سرقفلی و چگونگی انتقال آن
مقدمه
پديده حق سرقفلي (حق كسب و پيشه و تجارت) از جمله حقوقي است كه در بستر عرف رشد و نمو كرده و سرانجام در عرصه مجلس مقننه ظهور و جامه قانون بر تن كرده است.
اين حق ازبدو پيدايش مسير پرفراز و نشيبي را طي كرد قانون روابط موجر و مستاجر سال56 اين حق را به اوج رساند و قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 آن را به حاشيه راند.
با اين وجود حقي كه بر اساس قوانين سابق خلق گرديده است ادامه حيات مي‌دهد و اجراي آن توسط محاكم تضمين مي‌شود.
تعریف – سرقفلی
پولی که مستاجر ثانی (به معنی اعم) به مستاجر سابق در موقع انتقال اجاره بلاعوض می دهد و همچنین مستاجر اول به موجر ( مالک می دهد).
سرقفلی حق مالی است و قابل معامله که برای مالک یا متصرف قانونی محل های کسب و تجارت از طرف قانونگزار شناخته شده و میزان آن بستگی به عوامل مادی و معنوی دارد.
حق کسب و پیشه و تجارت:
حقی است مالی که به تبع مالکیت منافع برای مستاجر محل کسب و پیشه و تجارت تحقق می یابد و قابلیت انتقال به غیر را توام با منافع عین مستاجره دارد.
(این حق ناشی از تقدم در اجاره، حسن شهرت جمع آوری مشتری و رونق کسبی است که براثر عملکرد مستاجر محل بوجود آمده است.
تفاوت حق سرقفلی با حق کسب و پیشه و تجارت
حق کسب و پیشه و تجارت حق جوانی است اما سرقفلی عمری به در ازای عقد اجاره دارد.
حق اخیر برپایه خواست متعاملین ایجاد می شود و از حمایت قانون بهره می برد. حق سرقفلی مختص مستاجر نیست، مالک بنای تجاری قبل از آنکه منافع عین مستاجره را به دیگران و اگذار کند صاحب این حق است و می تواند آن را به اولین مستاجر واگذار و عوض آن را دریافت کند. این حق نیازمند استمرار رابطه استجاری نیست اما ایجاد آن سبب گسترش دامنه حقوق مستاجر و محدودیت حقوق موجر می شود.
این حق می تواند در ملکیت مستاجر اول تولید شود و از مستاجر ثانی یا مالک دریافت شود.
اما حق کسب و پیشه و تجارت به مالک اختصاص ندارد، این حق زاییده رابطه استجاری است و محصول عمل مستاجر است. مستاجر در نتیجه فعالیت کسبی و تجاري مشترياني جذب ميكند و محل را معرفي و موجب رونق تجارت در عين مستاجره می شود مردم از وجود واحد تجاری مطلع می شوند و آن را در خاطر ضبط می کنند.
این حق ریشه در توافق طرفین ندارد و الزامی مافوق اراده موجر را ملزم به رعایت آن می کند.
این حق حامی مستاجر است.
«کلیه طرق مستقیم و غیر مستقیم که طرفین به منظور جلوگیری از اجرای مقررات این قانون اتخاذ کنند پس از اثبات در دادگاه بلااثر و باطل اعلام خواهد شد».
این حق در پایگاه حاکمیت اراده جایگاهی ندارد در حالیکه تکیه برخواست متعاملین و حقوق متقابل آنان در حق سرقفلی مشهود است.
در اندیشه دینی، مشروعیت حق کسب و پیشه مورد مناقشه است. از یک سو موجر با تکیه بر قاعده تسلیط و استناد به حق مالکیت خویش (ماده 30 ق م) و بهره گیری از قاعده وفای به عهد و حاکمیت اراده استمرار سلطه مستاجر را بی دلیل و برخلاف شرع می داند در مقابل مستاجر مدعی است حاصل مدت ها تلاش در عین مستاجره که رونق تجارت در محل و جذب مشتری است ارزش مالی دارد (بند الف ماده 9 آیین نامه تثبیت قیمت ها مصوب 23/07/1322 بیان میدارد «اگر مورد اجاره محل پیشه است و موجر بخواهد تا یکسال بعد از تخلیه به شغل مستاجر سابق یا شغلی مشابه آن در عین مستاجره اشتغال ورزد در صورتی که سابقه عمل یا نام مستاجر سابق دارای قیمت و اعتباری باشد که نتیجه آن عاید موجر گردد موجر مکلف است برای قیمت اعتبار یا نام مستاجر سابق به میزانی که کارشناس معین خواهد کرد به مستاجر سابق بپردازد در هر حال میزان آن کمتر از معادل 3 ماه اجاره آن محل نخواهد بود».
پس در مقابل چنین دارا شدنی باید ما به ازاء وجود داشته باشد. بی اعتنایی به ادعای مستاجر سبب ضرر وی می شود و با قاعد لاضرر و لا ضرار منافات دارد.
توجیهات بالا جزیی از دلایل شناسایی حق کسب و پیشه و تجارت است اما در آخرین تحولات قانونی مربوط به روابط موجر و مستاجر در ارتباط با این موضوع این حق کلاً نادیده گرفته شده است.
قلمرو زمانی حق کسب و پیشه یا تجارت
این حق در طول تقریبی شش دهه ایجاد شد و رشد کرد ولی چون پایگاه شرعی نداشت به حاشیه رانده شد و اصل حاکمیت اراده بر روابط استیجاری سایه افکند و وجود حقی به نام کسب و پیشه صرفاً مخصوص زمان حاکمیت قوانین سابق مورد اجاره قرار گرفت قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 این حق را مورد توجه قرار داده است.
ولی پس از پیروزی انقلاب اسلامی مشروعیت آن مورد تردید واقع شد و نظرات شورای نگهبان نیز تردیدها را دوچندان کرد.
لیکن با تصویب ماده واحده قانون الحاق یک ماده به قانون روابط موجر و مستاجر سال 1365 و تایید شورای نگهبان اين عقيده قوت گرفت که حق کسب و پیشه صرفاً نفی نگردیده بلکه مقتضای قاعده استصحاب، بقای آن است.
( نظریه شماره 1488- مورخ 09/05/1363) شورای نگبهان « حق کسب و پیشه و تجارت در ملک غیر مذکور در ماده 19 ق روابط موجر و مستاجر عنوان شرعی ندارد و اگرمقصود سرقفلی باشد باید طبق تحریر الوسیله عمل شود. در سایر موارد مربوط به حق کسب و پیشه نیز باید این نظر رعایت شود»)
( ماده واحده ق الحاق یک ماده به قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 15 آبان 1365 بیان می دارد « از تاریخ تصویب این قانون کلیه اماکن استجاری که با سند رسمی بدون دریافت هيچ گونه سرقفلی و پیش پرداخت به اجاره واگذار می شود، در راس انقضای مدت اجاره مستاجر موظف به تخلیه آن می باشد مگر آن که مدت اجاره با توافق طرفین تمدید شود. در صورت تخلف دوایر اجرای ثبت مکلف به اجرای مفاد قانون هستند».
پس مالکینی که در اندیشه گریز از این حق بودند دستاویزی یافتند که با وجود دو شرط از کمند حق کسب و پیشه رهایی یابند.
اول اینکه قرارداد اجاره را به صورت رسمی تنظیم کنند. دوم اینکه وجهی بابت سرقفلی یا پیش پرداخت دریافت نکنند. در این حالت با خاتمه قرارداد اجاره بر ملک خویش مسلط می گردید و برای وی حق تخلیه ایجاد می شد.
قلمرو مکانی حق کسب و پیشه و تجارت
اصولاً قوانین مربوط به حق کسب و پیشه و تجارت از جمله قوانینی است که از ابتدای قانونگذاری در ایران در مناطق خاصی اعلام و اجرا شده است.
سخن در اینجاست که مناطق جدیدی که در زمان وضع قانون وجود نداشته و بعداً ایجاد شده است، تحت شمول قانون روابط موجر ومستاجر قرار می گیرد یا خیر؟
بنظر می رسد برای یافتن پاسخ صحیح باید قایل به تفکیک شد برخی از شهرهای امروز مناطقی هستند که قبلاً به عنوان روستاهای تابعه شهرهای مشمول قانون بوده اند در این مناطق ق روابط موجر ومستاجر سال 56 اجرا نمی شود اما مناطقی که از شهرهای سابق جدا شده و امروزه مستقلاً شهر شناخته می شوند به لحاظ ایجاد حق مکتسبه برای مستاجرین و اجرای اصل استصحاب باید گفت قانون مورد بحث صرفاً در نقاط منتزع شده قابل اجراست .
اما در خصوص مناطق جدید که در نتیجه گسترش نقاط شهری سابق به وجود آمده اند. این قانون اجرا می شود.
اما در خصوص شهرهایی که پس از پیروزی انقلاب اسلامی بوجود آمده اند باید گفت که از شمول قانون روابط موجر ومستاجر سال 56 خارج هستند.
چون مشروعیت حق کسب و پیشه پس از پیروزی انقلاب با تردید مواجه شد.
قلمرو موضوعی حق کسب و پیشه و تجارت
حقوق شهرسازی مدتی است که در میان سایر رشته های حقوق جا باز کرده و یکی از موضوعات مهم این رشته نوپا مساله کاربری اراضی و املاک است.
(کاربری) نوع استفاده از زمین است که در طرح های مصوب شهری تعیین می شود و شهرداری به هنگام صدور پردانه ساختمان با مراجعه به این طرحها در مورد نقشه مالک و نوع استفاده از ساختمان اظهار نظر و نهایتاً پروانه ساختمان صادر می کند.
یعنی اماکن اداری ، آموزشی، بهداشتی و درمانی ورزشی و تفریحی تجاری، اداری و مسکونی در نقاط از پیش تعیین شده ایجاد می شود و به نوعی بین جمعیت شهر و فضاها و اماکن تجاری تعادل برقرار می شود.
بنابراین مطابق قوانین متعدد در مرحله ساخت و بهره برداری باید مفاد پروانه ساختمان مورد توجه قرار گرفته و تخلف از آن چون از جمله قوانین آمره است با توافق بین اشخاص باطل است و بلا اثر است.
بر این پایه تعلق حق کسب و پیشه و تجارت نسبت به اماکن مسکونی که به فعالیت تجاری اختصاص یافته است بحث انگیز می شود.
گاهی مالکی که خود از فعالیت کسبی غیر تجاری ممنوع بوده است آن را به دیگری اجاره می دهد.
از یک سو ماده 1 ق روابط موجر ومستاجر سال 56 بصورت عام هر محلی را که به اجاره داده می شود مشمول این قانون می داند و از سوی دیگر تبصره ذیل بند 24 ماده 55 ق شهرداری و قوانین شهر ساری بر رعایت کاربری و مفاد پروانه ساختمان تاکید می کنند.
( بند 24 ماده 55 ق شهرداری بیان می دارد « شهرداری در شهرهایی که نقشه جامع شهر تهیه شده مکلف است طبق ضوابط نقشه مذکور در پروانه ملی ساختمانی نوع استفاده از ساختمان را قید کند. در صورتی که برخلاف مندرجات پروانه ساختمانی در منطقه غیر تجاری محل کسب و پیشه یا تجارت دایر شود شهرداری مورد را در کميسیون مقرر در تبصره 1 ماده 100 این قانون مطرح می کند و کمیسیون در صورت احراز تخلف مالک یا مستاجر با تعیین مهلت مناسب که نباید از 2 ماه تجاوز کند درمورد تعطیل محل کسب یا پیشه یا تجارت ظرف مدت یک ماه اتخاذ تصمیم می کند این تصمیم وسیله ماموران شهرداری اجرا می شود و کسی که عالماً از محل مزبور پس از تعطیل برای کسب و پیشه یا تجارت استفاده کند به حبس حنجه ای از 6 ماه تا دو سال و جزای نقدی از 5 هزار و یک ریال تا ده هزار ریال محکوم خواهد شد و محل کسب نیز مجدداً تعطیل می شود. دایر کردن دفتر وكالت و مطب و دفتر اسناد رسمی و ازدواج و طلاق و دفتر روزنامه و مجله ودفتر مهندسی وسیله مالک از نظر قانون استفاده تجاری محسوب نمی شود».
(ماده 33 ق کارشناسان رسمی دادگستری مصوب 18/10/80 می گوید «مقررات تبصره الحاق بند 24 ماده 55 شهرداری مصوب 05/04/52 و اصلاحات بعدی درمورد کارشناسان رسمی و مترجمان رسمی دادگستری نیز جاری است)
بنابراین رویه قضایی در خصوص دفاتر وکالت و مطب پزشکان مقرر می دارد که به صاحبان این گونه مشاغل حق کسب و پیشه تعلق نمی گیرد.
البته بعضی حقوقدانها عقیده دارند که امتیاز استفاده از اماکن مسکونی برای مشاغل شبه تجاری به استثنای مطب و دفاتر روزنامه و مجله به مالک اختصاص دارد.
بنابراین مستاجرین اگر فعالیت شبه تجاری داشته باشد از نظر قوانین شهرداری ممنوعیت دارند و نمی تواند حق کسب و پیشه برای آنها قائل شد حتی اگر ملک کاربری تجاری هم داشته باشد باز به دلایل ذیل حق کسب و پیشه آنها منتفی است.
بدلیل اینکه اینگونه مشاغل از حدود قانون صنفی و ماده 25 قانون تجارت خارج هستند.
حق کسب و پیشه یک تاسیس حقوقی خلاف اصل است و با اطلاق حق مالکیت در تعارض است.
تبلیغات با امر تجارت قرین است در حالی که پاره ای از مشاغل خاص این امر ممنوع است ( مثل وکلا- دفاتر اسناد رسمی و ازدواج و طلاق)
حاکمیت اراده و توسعه قلمرو حق کسب و پیشه و تجارت
ق روابط مالک و مستاجر سال 56 حق ویژه برای مستاجر اماکن تجاری قایل است اینکه پس از خاتمه مدت، بقای مستاجر در مورد اجاره مجاز تلقی می شود.
چنین تجویزی با حقوق مالکین منافات دارد. بنابراین مالکین در اندیشه طرقی بودند که از زیر بار تعهدات چنین قانونی رهایی یابد.
قانونگذار برای سد سوء استفاده در ماده 20 قانون روابط موجر و مستاجر به صراحت اعلام داشته است.
«کلیه طرق مستقیم و غیر مستقیم که طرفین به منظور جلوگیری از اجرای مقررات این قانون اتخاذ کنند پس از اثبات در دادگاه بلا اثر و باطل خواهد شد»
به این ترتیب سلطه ای مافوق اراده طرفین برقرارداد سایه افکنده و ازحقوق مستاجر در مقابل موجر حمایت می کند.
البته این قانون ضامن اجرای ان در مناطقی است که اسامی آن مناطق آگهی و منتشر شده است.
نتیجه گیری
حق کسب و پیشه و تجارت نسبت به سایر حقوق مالی ویژگیهای خاص و منحصر به فردی دارد.
این حق از جهت موضوع و قلمرو جغرافیایی محدود است. این محدودیت موجب شده برخی از اماکن تجاری و غیر تجاری بر لبه های تردید شمول یا عدم شمول قانون قرار گیرند.
البته در حال حاضر مجریان قانون و دادرسان محاکم از شناسایی این حق بی نیاز نیستند چرا که روابط استجاری سابق براساس قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 ارزیابی می شود.
چگونگی انتقال حق سرقفلی
مستند ماده 19 ق روابط موجر و مستاجر در صورتی که مستاجر محل کسب و پیشه یا تجارت بموجب اجاره نامه، حق انتقال به غیر داشته باشد، می تواند برای همان شغل یا مشابه آن منافع مورد اجاره را با سند رسمی به دیگری انتقال دهد.
حال اگر مستاجری فاقد سند رسمی و یا اجاره نامه بود، اما موجر راضی به انتقال سرقفلی باشد و این انتقال یعنی فروش سرقفلی صورت گرفته باشد خواه با سند خواه بدون سند وضعیت مستاجر جدید از نظر ماده 19 ق و تبصره 2 آن چگونه خواهد بود.
نظریه اکثریت روسای محاکم حقوقی
اگر حق انتقال به وی تفویض نشده یا حق انتقال به غیر مسکوت مانده و برای این کار از دادگاه تحصیل اجازه کرده باشد باز برای انتقال باید سند رسمی تنظیم کند والا بدون سند رسمی این انتقال از حیث تعلق سرقفلی به مستاجر جدید معتبر نیست.
«اگرانتقال با رضایت مالک صورت بگیرد لزومی به تنظیم سند رسمی برای انتقال سرقفلی به مستاجر لاحق نیست و متصرف جدید مستاجر و صاحب حقوق کسب و پیشه شناخته می شود»
زیرا برابر ماده 1 ق مالک و مستاجر اجاره با سند عادی و حتی بدون سند و فقط با اجازه مالک نیز جایز است. پس انتقال سرقفلی هم وقتی که با اجازه مالک باشد قانونی است.
نظریه اقلیت
«با توجه صراحت تبصره 2 ماده 19 ق مالکت و مستاجر دایر بر ضرورت تنظیم سند رسمی برای انتقال سرقفلی و عموم و اطلاق تبصره 2 و مختصر کردن کاربرد آن به ماده 19 خلاف مفهوم و منطوق و ظاهر تبصره مذکور بوده و اجتهاد در مقابل نص است.
علیهذا در هر حال چه در مورد ماده 19 و چه در هر موردی که محل کسب از مستاجر سابق به لاحق منتقل می شود تعلق سرقفلی به متصرف و مستاجر جدید وقتی معتبر است که به موجب سند رسمی باشد وظیفه آن حفظ حقوق صاحب اصلی سرقفلی و رعایت حق دولت از حیث پرداخت مالیات می باشد».
حالت دیگر چگونگی انتقال
هرگاه در سند اجاره حق انتقال به غیر سلب گردیده و یا اینکه اجاره نامه ای بین موجر و مستاجر محل کسب تنظیم نشده و مالک راضی به انتقال به غیر نباشد چه باید کرد؟
مالک باید در مقابل تخلیه مورد اجاره، حق کسب و پیشه یا تجارت را به مستاجر بپردازد.
حالا اگر مالک از پرداخت سرقفلی در قبال تخلیه استنکاف نماید باید مستاجر به دادگاه مراجعه و حکمی مبنی بر تجویز انتقال منافع مورد اجاره را از دادگاه اخذ نماید. با این تصریح که حتماً باید انتقال با سند رسمی صورت گیرد و مدت قانونی برای انتقال منافع به غیر 6 ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی است والا حکم بی اثر می ماند. ضمناً به نظر قضات دادگاه حقوق در فرض بالا که مالک حاضر به خرید سرقفلی نباشد نیازی به جلب نظر کارشناس برای تعیین میزان سرقفلی نمی باشد.
انتقال به غیر بدون اجازه مالک و دستور دادگاه (کلیدی)
2 صورت دارد
صورت اول- مستاجر حق انتقال به غیر دارد یا اجازه کتبی مالک را کسب کرده است و با گرفتن مبلغ معلومی، مورد اجاره را به دیگری واگذار می نماید و کلید مغازه را در اختیار مستاجر جدید گذارد نهایتاً وکالت نامه ای هم تنظیم که برای خود اجازه انتقال را اخذ کند ( که مشکل مهم آن پرداخت مالیات است که اگر تعهد از ناحیه منتقل الیه باشد مسئله فرق می کند ولی دارايی از واگذارنده و صاحب سرقفلی اولیه آنرا مطالبه می کند.
صورت دوم - مستاجر صاحب سرقفلی، حق انتقال به غیر ندارد و اجازه مالک را نیز اخذ نکرده و بصورت کلیدی محل مورد اجاره را تخلیه و با گرفتن مبالغی از معرکه خارج شده است در این مورد موجر حق دارد به دادگاه مراجعه و تخلیه مورد اجاره را با پرداخت نصف سرقفلی از دادگاه بخواهد.
انواع انتقال منافع
گفته شد که مستاجر ممکن است برابر سند اجاره، در زمان عقد اجاره حق انتقال به غیر را از موجر اخذ نماید که می تواند هر زمان لازم دید، منافع مورد اجاره و یا سرقفلی را به غیر واگذار نماید. البته به ندرت اتفاق می افتد که این حق یا اختیار به مستاجر داده شود و در اکثر قریب به اتفاق اسناد اجاره حق انتقال به غیر سلب می شود و مستاجر حق انتقال به غیر ندارد گفته شد در این شرایط مستاجر باید بدواً اظهار نامه ای خطاب به موجر مبنی بر درخواست اجازه ي انتقال به غیر در صورت عدم نیاز موجر ، ارسال دارد و اگرموجر حاضر به خرید سرقفلی برابر قیمت روز و واقعی نبود و اجازه ي انتقال را نیز به مستاجر اعطا ننمود، مستاجر برابر شرایط وضوابطی که برشمردیم، می تواند با طرح دعوی در دادگاه های حقوقی برابر ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر، اجازه انتقال را برای همان شغل یا شغل های مشابه اخذ نماید و ظرفت مدت 6 ماه با سند رسمی، منافع مورد اجاره را به هر کس که مایل بود اجاره دهد و مستاجر جدید از هر حیث قائم مقام مستاجر قدیم وجانشین او می شود. اما در عالم واقع ما به نوع دیگری از انتقالات بر می خوریم که جایگاه ویژه ای دارند و متاسفانه اکثر مردم از چگونگی احقاق حق و برخورداری از حقوق خود اطلاعی ندارند که این انتقالات غیر ارادی به انتقالات قهری معروفند و بر 2 نوع می باشد.
انتقال ناشی از ارث
انتقال اجرایی به وسیله توقیف و تامین سرقفلی
انتقال ناشی از ارث
عقد اجاره بافوت مستاجر یا موجر باطل یا فسخ نمی شود. توضیح اینکه درهر عقد اجاره ای تا پایان مدت و مهلت آن، هرگاه هر یک از موجر یا مستاجر، فوت نمایند وراث آنها قائم مقام وجانشین مورث خود درعقد اجاره می شوند.
چون سرقفلی نیز دارای ارزش اقتصادی و قابل نقل و انتقال است وجنبه مالی دارد و قهراً همانند سایر اموال و حقوق مالی، به وراث متوفی منتقل می شود. پس هرگاه مستاجری فوت نماید، قانوناً و بصورت قهری، وراث وی، صاحب و مالک و قائم مقام و جانشین مورث خود می گردند و دارای همان حق وحقوقی هستند که مستاجر متوفی بوده است.
موضوع مهم و اساسی چگونگی استیفاء منفعت و حق استفاده از این سرقفلی است که عموماً بین وراث ، اختلاف پیش می آید که اغلب ترجیح می دهند سرقفلی مورد اجاره را به فروش و پول آن را بین خود تقسیم نمایند. از طرفی بعضی وراث می خواهند چراغ کاسبی پدر را روشن نگهدارند و این موضوع باعث اختلاف در نحوه استیفاء منفعت میگردد.
اگر اختلافی بین وراث نباشد بوسیله احد وراث یا فردی که نماینده آنهاست محل کسب اداره می شود البته این نماینده معنی وکالت یا نمایندگی که بار انتقال به غیر تلقی شود ندارد و برای موجر حق درخواست تخلیه را به وجود نمی آورد.
تغییر شغل
علاوه بر صدر ماده 19 ق روابط موجر و سمتاجر در شق 7 ماده 14 همان قانون و ماده 492 ق م به مستاجر تکلیف شده است که در مورد اجاره به همان شغل و حرفه ای که در سند اجاره به آن تصریح شده است، بپردازد و تغییر شغل را از موارد فسخ یا تخلیه دانسته است.
تغییر شغل بدون اجازه مالک از ان نوع تخلفاتی است که قانونگذار تمامی حق سرقفلی و کسب و پیشه را از بین رفته می داند.
تعدی و تفریط
هرگاه براثر تعدی و تفریط درعین مستاجر، دادگاه حکم به فسخ اجاره نامه بدهد، دیگرمستاجر حق بر سرقفلی ندارد ، حتی اگر در زمان تنظیم سند اجاره مبالغی را به عنوان سرقفلی پرداخته باشد.
بعضی از حقوقدانان، اعتقادی به زوال سرقفلی براثر تعدی و یا تفریط و تغییر شغل ندارند، بلکه حق کسب و پیشه را زوال ناپذیر می دانند اما با توجه به رویه فعلی و نحوه تنظیم قانون، این نوع تخلفات حتی باعث از بین رفتن اصل مبلغی که در ابتدای سند اجاره به عنوان سرقفلی پرداخت شده است نیز می گردد.
تخلیه به لحاظ عدم پرداخت اجاره بهاء یا تاخیر در پرداخت اجاره بهاء
بند 9 ق روابط موجر و مستاجر مصوب سال 56 و تبصره 1 مربوط به مستاجرین است که اجاره خود را به موقع نمی پردازند. مدلول ماده به گونه ای اساسی و خوب تدوین و تصویب گردیده است که اگر مالک و مستاجر اشراف و احاطه بر دقایق این بند و تبصره داشته باشند و بدانند قانونگذار چه مقررات مشکل و لازم الاجرایی را لحاظ نموده است چه بسا به فکر تخلف و عدم پرداخت اجاره بها بر نمی آیند و مالک نیز به محض تخلف مستاجر با تکیه بر مفهوم ومدلول این ماده به راحتی می تواند، مورد اجاره را بدون پرداخت دیناری بابت سرقفلی تخلیه و تحویل بگیرد.
مواردی که موجر می تواند با دادن سرقفلی مورد اجاره را تخلیه کند
تخلیه به منظور احداث ساختمان جدید
تخلیه به منظور احتیاج شخصی موجر برای کسب و پیشه یا تجارت
در صورتی که محل کسب یا پیشه یا تجارت مناسب سکنی باشد و مالک برای سکونت خود یا اولاد یا پدر و مادر یا همسر خود در خواست تخلیه نماید.
در موارد سه گانه فوق دادگاه ضمن صدور تخلیه، به پرداخت حق کسب و پیشه و یا تجارت نیز حکم خواهد داد.
موارد سه گانه ماده 15 قانون روابط موجر و مستاجر، بعد از ثبوت و احراز آنها به وسیله دادگاه، زمانی محقق می گردد که موجر سرقفلی تعیینی به وسیله دادگاه را تودیع نموده باشد از طرف 3 ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی که از تاریخ مهلت 2 ماهه مستاجر برای تخلیه شروع می شود.
اگر مالک با اهمال و سستی از مهلت قانونی اجرای حكم استفاده ننماید ماده 28 ق روابط موجر و مستاجر بیان می دارد... در سایر موارد نیز هرگاه موجر طرف یکسال از تاریخ ابلاغ حکم قطعی تقاضای صدور اجراییه ننماید حکم صادر شده ملغی الاثر است مگر این که بین موجر و مستاجر برای تخلیه توافق شده باشد. نظر فعلی حقوقدانان این است که اعتبار این بخش از ماده 28 و صراحت آن مربوط به اماکن تجاری است.
مواردي كه موجر مي‌تواند با دادن سرقفلي مورد اجاره را تخليه كند
1- تخليه به منظور احداث ساختمان جديد
2- تخليه به منظور احتياج شخصي موجر براي كسب و پيشه يا تجارت
3- در صورتي كه محل كسب يا پيشه، تجارت مناسب سكني باشد و مالك براي سكونت خود يا اولاد يا پدر و مادر يا همسر خود درخواست تخليه بنمايد.
در موارد سه گانه فوق دادگاه ضمن صدور تخليه، به پرداخت حق كسب و پيشه و يا تجارت نيز حكم خواهد داد.
موارد سه‌گانه ماده 15 قانون روابط موجر و مستاجر بعد از ثبوت و احراز آنها به وسيله دادگاه زماني محقق مي‌گردد كه موجر سرقفلي تعييني به وسيله دادگاه را توديع نموده باشد. (طرف 3 ماه از تاريخ ابلاغ حكم) كه از اين تاريخ مهلت 2 ماهه مستاجر براي تخليه شروع مي‌شود اگر مالك با اهمال و سستي از مهلت قانوني اجراي احكام استفاده ننمايد ماده 28 ق روابطط موجر و مستاجر بيان مي‌دارد ... در ساير موارد نيز هر گاه موجر ظرف يك سال از تاريخ ابلاغ حكم قطعي تقاضاي صدور اجرائيه ننمايد حكم صادر شده ملغي الاثر است مگر اين كه بين موجر و مستاجر براي تخليه توافق شده باشد. نظر فعلي حقوقدانان اين است كه اعتبار اين بخش از ماده 28 و صراحت آن مربوط به اماكن تجاري است.
مواردي كه مستاجر مي‌تواند درخواست تخليه يا اخذ سرقفلي نمايد.
ماده 12 ق سال 56 كه مربوط به اماكن تجاري است مي‌گويد «در مورد زير مستاجر مي‌تواند صدور حكم به فسخ اجاره را از دادگاه درخواست كند:
در صورتي كه عين مستاجره با اوصافي كه در اجاره‌نامه قيد شده منطبق نباشد (با رعايت ماده 415 ق. م: خيار رويت و تخلف وصف بعد از رويت فوري است)
اگر در اثناي مدت اجاره عيبي در عين مستاجره حادث شود كه آن را از قابليت انتفاع خارج نموده و رفع عيب مقدور نباشد.
در مواردي كه مطابق شرايط اجاره حق فسخ مستاجر تحقق يابد.
در صورت فوت مستاجر در اثنا مدت اجاره و درخواست فسخ از طرف كليه ورثه.
هرگاه مورد اجاره كلا يا جزئا در معرض خرابي بوده و قابل تعمير نباشد و براي بهداشت و سلامت مضر بوده و بايد خراب شود در قانون موجر مستاجر سال 76در مبحث سرقفلي ماده 6 بيان مي‌دارد:«هرگاه مالك ملك تجاري خود را به اجازه واگذار نمايد مي‌تواند مبلغي را تحت عنوان سرقفلي از مستاجر دريافت نمايد. همچنين مستاجر مي‌تواند در اثنا مدت اجاره براي واگذاري حق خود مبلغي را از موجر يا مستاجر ديگر به عنوان سرقفلي دريافت كند، مگر آنكه در ضمن عقد اجاره حق انتقال به غير از وي سلب شده باشد.
تبصره 1: چنانچه مالك سرقفلي نگرفته باشد و مستاجر با دريافت سرقفلي ملك را به ديگري واگذار نمايد پس از پايان مدت اجاره مستاجر اخير حق مطالبه سرقفلي از مالك را ندارد.
تبصره 2: در صورتي كه موجر به طريق صحيح شرعي سرقفلي را به مستاجر منتقل نمايد، هنگام تخليه مستاجر حق مطالبه سرقفلي به قيمت عادله روز را دارد.
ماده 7: هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود، تا زماني كه عين مستاجره در تصرف مستاجر باشد مالك حق افزايش اجاره بها و تخليه عين مستاجره را نداشته باشد و متعهد شود كه رساله عين مستاجره را به همان مبلغ به او واگذار نمايد در اين صورت مستاجر مي‌تواند از موجر و يا مستاجر ديگر مبلغي به عنوان سرقفلي براي اسقاط حقوق خود دريافت نمايد.
در ماده 15- آئين‌نامه اجرايي اين قانون آمده است
اجراي مقررات ماده (7) قانون، ناظر به مواردي است كه در عقد اجاره شرط شده باشد كه موجر هر ساله مكلف به تمديد مدت اجاره بدون افزايش اجاره بها مي‌باشد.
ماده 8- هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود كه مالك عين مستاجره را به غير مستاجر اجاره ندهد و هر ساله آن را به اجاره متعارف به مستاجر متصرف واگذار كند مستاجر مي‌تواند براي اسقاط حق خود و يا تخليه محل مبلغي را به عنوان سرقفلي مطالبه ودريافت نمايد.
ماده 9- چنانچه مدت اجاره به پايان برسد يا مستاجر سرقفلي به مالك نپرداخته باشد و يا اين كه مستاجر كليه حقوق ضمن عقد را استيفا كرده باشد هنگام تخليه عين مستاجره حق دريافت سرقفلي نخواهد داشت.
ماده 10- در مواردي كه طبق اين قانون دريافت سرقفلي مجاز مي‌باشد هرگاه بين طرفين نسبت به ميزان آن توافق حاصل نشود با نظر دادگاه تعيين مي‌شود.
تبصره- مطالبه هر گونه وجهي خارج از مقررات فوق در روابط استيجاري ممنوع مي‌باشد.
ماده 11- اماكني كه قبل از تصويب اين قانون به اجاره داده شده از شمول قانون مستثني و حسب مورد مشمول مقررات حاكم بر آن خواهند بود .
ماده 13- كليه قوانين و مقررات مغاير با اين قانون لغو مي شود.
در ماده 2 آئين نامه ق روابط موجر و مستاجر 76 آمده است
كه موارد زير مشمول مقررات قانون نمي‌باشد.
روابط استيجاري قبل از اجراي اين قانون
روابط ناشي از انتقال حقوق قانوني مستاجر سابق به مستاجر جديد با اجازه موجر در صورتي كه قرارداد اجاره قبل از لازم الاجرا شدن قانون باشد.
روابط ناشي از صلح منافع يا هر عنوان ديگر و نيز تصرفات برحسب تراضي شفاهي با موجر به عنوان اجاره.
موارد تخليه اماكن استيجاري قبل از انقضاي مدت مندرج در قرارداد
در صورتي كه سند عادي اجاره بر طبق ضوابط مقرر در ماده 2 قانون تنظيم نشده باشد.
تبصره
رابطه استيجاري در اماكني كه ابتدائا از تاريخ لازم الاجرا شدن قانون به اجاره واگذار شده يا مي‌شود پس از تاريخ ياد شده توسط طرفهاي قرارداد اجاره تمديد مي‌گردد مشمول مقررات قانون مورد اشاره خواهد بود.
ماده 9 در مورد اسناد رسمي اجاره، درخواست صدور اجرائيه جهت تخليه مورد اجاره از دفترخانه تنظيم كننده به سند به عمل خواهد آمد.
ماده 11- سردفتر پس از احراز هويت و صلاحيت درخواست كننده، اوراق اجراييه را ظرف 4ساعت در 3 نسخه با قيد تخليه محل عين مستاجره و موضوع سند تهيه و به مهر ويژه اجرا منقوش و جهت اقدام به دايره اجراي اسناد رسمي ثبت محل ارسال مي‌نمايد.
ماده 13- اجراي ثبت موظف است وصول اوراق اجراييه از دفترخانه ظرف حداكثر 24 ساعت نسبت به تشكيل پرونده و صدور دستور ابلاغ و تخليه به مامور اقدام نموده و مامور مكلف است ظرف 48 ساعت اوراق اجراييه را ابلاغ و طبق قسمت اخير ماده 6 و مواد 7و8 اين آئين‌نامه عمل نمايد.
ماده 14- دفاتر اسناد رسمي علاوه بر رعايت شرايط عمومي تنظيم اسناد اجاره مكلفند در سند اجاره اماكن با كاربري تجاري و اماكني كه با رعايت قوانين و مقررات مربوط به منظور استفاده تجاري واگذار مي‌شوند تصريح كنند كه عقد اجاره با سرقفلي يا بدون سرقفلي واقع شده است و درقراردادهاي عادي اجاره نيز، طرفين مكلفند سند اجاره را با قيد همين مطلب تنظيم نمايند.
ماده 16- متساجر اماكن تجاري در مدت اجاره چنانچه حق انتقال؛ غير از او سلب نشده باشد مي‌تواند با اخذ مبلغي به عنوان سرقفلي، مورد اجاره را براي همان شغل و با رعايت ساير شرايط مندرج در اجاره نامه را به ديگري منتقل نمايد.
توقيف و تامين سرقفلي
با توجه به جنبه مالي بودن قضيه و حق و حقوق مالي مالكانه مستاجر و اين كه از نظر قانوني سرقفلي جز دارايي صاحب سرقفلي مي‌باشد، رويه و انديشه‌هاي مخالف مورد بررسي قرار مي‌گيرد.
گروهي معتقدند سرقفلي قائم به شخص مستاجر است و نوعي سلطه قانوني است كه جنبه مالي ندارد و قابل مبادله نيست وانگهي حق معلقي است كه ملازمه با كسب و تجارت مستاجر دارد و حقي است احتمالي كه ممكن است به دست بيايد يا با تخلف مستاجر در پرداخت اجاره بها يا تغيير شغل موجبات تخليه فراهم و عملا سرقفلي فاقد جنبه مالي از نظر حقوقي شود گروهي معتقدند كه مي شود سرقفلي را توقيف و تامين كرد و رويه فعلي، هم سرقفلي را قابل تامين و توقيف مي‌داند. اگر سند رسمي درخصوص مورد اجاره در دست باشد، امكان توقيف سرقفلي ساده‌تر است.
بدين منوال كه اجراي دادگاه يا اجراي احكام مدني، شرحي به دفترخانه تنظيم كننده سند اجاره مبني بر جلوگيري درفروش و دستور توقيف سرقفلي صادر مي‌نمايد. هم چنين شرحي به اداره ثبت اسناد و املاك محل وقوع عين مستاجره در خصوص توقيف سرقفلي ارسال مي‌گردد و جداي از بدهكار (مالك سرقفلي) موجر نيز در جريان توقيف و تامين قرار مي‌گيرد.
البته با صدور قرار تامين خواسته نيز توقيف و تامين سرقفلي انجام مي‌گيرد بعد از توقيف طلبكار بايد با اعمال ماده 19، اجازه موجر رادر خصوص انتقال منافع، كسب نمايد كه البته مالك ملك چون حق اولويت دارد مي‌تواند با پرداخت سرقفلي سند اجاره را فسخ نمايد. سرقفلي هم در صندوق دادگستري مي‌ماند تا طلبكار از محل آن، طلب خود را تامين نمايد در خاتمه يادآوري مي‌شود كه با توجه به قانون روابط موجر و مستاجر اخير التصويب (مصوب 1376) حق كسب و پيشه و تجارت به مفهومي كه در قانون (1356) قانونگذار مدنظر قرار داده حذف و در حال حاضر منتفي مي‌باشد. لذا مطالب نوشته شده صرفا ناظربه اماكن تجاري مشمول قانون سال 13561 بود ضمن اينكه قانون 1376 نيز در جاهاي لازم به آن اشاره گرديده است و نسبت به اجاره نامه‌هاي تنظيم قانون اخيرالتصويب مجري است.
منابع و ماخذ
قانون روابط موجر و مستاجر سال 56
قانون موجر و مستاجر سال 62
قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 و آیین نامه آن
قانون مدنی
بررسی قوانین مالک و مستاجر (دکتر نعمت احمدی)
مجله حقوقی کانون وکلای دادگستری (حسینقلی کاتبی)
مجله کانون سردفتران و دفتر یاران
کتاب سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت ( نوشته بهمن کشاورز)
دکتر محمد جعفر جعفری لنگرودی، ترمبیولوژی حقوق
2377440868680000