پاورپوینت نوسازی وبهسازی بافت های فرسوده شهری (pptx) 28 اسلاید
دسته بندی : پاورپوینت
نوع فایل : PowerPoint (.pptx) ( قابل ویرایش و آماده پرینت )
تعداد اسلاید: 28 اسلاید
قسمتی از متن PowerPoint (.pptx) :
بنام خدا
شناخت بافتهای فرسوده از منظر اقتصادی و شیوه های تامین مالی پروژه های: « نوسازی وبهسازی بافت های فرسوده شهری»
فهرست
مقدمه
تعریف
دلایل فرسودگی بافت های فرسوده
دلایل اقتصادی فرسودگی بافت های فرسوده
دلایل عدم گرایش شرکت های فعال در امر ساخت و ساز به پروژه های بافت فرسوده
راه حل برون رفت از مشکل
حمایت های قانونی
سودآور نمودن پروژه ها
ابزارهاو شیوه های نوین تامین مالی
نهادهای اقدام کننده
نتیجه گیری
مقدمه
شکل گیری برخی از محلات و مناطق شهرهای بزرگ بنا به دلایل متعدد به گونه ای بوده است که با ضوابط و
معیارهای شهرسازی و معماری امروز مغایرت داشته و به نوعی وصله ناجور به تن شهرها خصوصاً کلان شهرها می باشد.
این بافت به مرور زمان فرسوده تر شده و علاوه بر فرسودگی ابنیه، شبکه تاسیسات شهری آنها نیز فرسوده شده و
کارکردهای شهری خود را از دست می دهند.
دلایل زیادی وجود دارد که مردم ترجیح نمی دهند منازل خود را در این بافت ها، نوسازی نمایند.
نوسازی و بهسازی این نوع بافت ها، توجه و اهتمام ویژه دولت و شهرداری ها و همکاری مردم را می طلبد.
در این مقاله سعی شده است از منظر اقتصادی به موضوع نگریسته شود و راهکارهاو شیوه های نوین تامین مالی و
جذب سرمایه گذار جهت اجرای این قبیل پروژه ها ذکر شود.
تعریف
بافت فرسوده شهری:
اصطلاحاً به مناطقی از شهر اطلاق می شود که بیش از 50 % املاک آن سه ویژگی شاخص زیر را داشته باشد:
1. مساحت قطعات کمتر از یکصد متر مربع باشد.
2. ساختمان ها، کم دوام یا بی دوام و خشت و گل و چوبی باشد.
3. شبکه معابر کمتر از شش متر عرض داشته باشد.
دلایل فرسوده ماندن بافت های فرسوده
دلایل اقتصادی فرسوده ماندن بافت های فرسوده
بافت ناهمگون این بلوک ها به گونه ای است که هریک از مالکین رأساً نمی توانند به بلند مرتبه سازی اقدام نمایند چرا که اینکار
مستلزم داشتن عرصه ای با متراژ مناسب می باشد که آن هم نیازمند تجمیع چند ملک است که توافق با صاحبان سایر املاک،
مشکلات خاص خود را دارد.
از سوی دیگر مباحثی همچون سایه اندازی، عرض معابر و بعضاً عدم امکان ورود و خروج خودرو به ملک موجب می شود ارزش
افزوده ساخت و ساز به صورت موردی در بلوک های بافت فرسوده کمتر از سایر نقاط شهر شود.
اگر به فرض صاحبان چند ملک هم اقدام به نوسازی نمایند ممکن است مجاورین تا دهها سال اقدام ننمایند و این موضوع ارزش
اقتصادی پروژه را پایین می آورد.
فلذا کسانی که قصد ساخت و ساز دارند عمدتاً شهرک های جدید یا املاکی که چنین مشکلاتی نداشته باشند را انتخاب می نمایند.
ارزش افزوده در بلوک های بافت فرسوده به قدری پایین است که علیرغم تخصیص وام های طویل المدت و با بهره پایین و علیرغم معاف
شدن این املاک از پرداخت عوارض پروانه ساخت در حد ضوابط، باز هم رغبتی در مالکین اینگونه املاک جهت نوسازی ملک خویش
بوجود نیاورده است.
پیشنهاد می شود این گونه بافت ها، به صورت یکپارچه و تجمیعی در قالب یک بلوک توسط شرکت های بزرگ سرمایه گذار اقدام
شود به طوری که یک شرکت یا کنسرسیومی از چند شرکت، اقدام به نوسازی و بهسازی مجموعه یک بلوک بافت فرسوده بنمایند.
اما گویی چنین شرکت هایی هم با مشکلاتی مواجه هستند که در ادامه به آنها می پردازیم.
دلایل عدم گرایش شرکت های فعال در امر ساخت و ساز به پروژه های بافت فرسوده
دلایل زیادی وجود دارد که انبوه سازان و شرکت های ساختمانی و سرمایه گذاران بخش مسکن را از ورود به
پروژه های بافت فرسوده برحذر می دارد از جمله:
1. مشکلات و مسایل تملک
2. سود نسبی اندک در قیاس با سایر پروژه های ساختمانی
3. عدم وجود منابع مالی به گسترۀ یک بلوک در یک شرکت
مشکلات و مسایل تملک
همانطور که در تعریف بافت فرسوده آمد، یکی از ویژگی های بافت فرسوده این است که اغلب املاک دارای مساحت کمتر از
یکصد متر مربع می باشد.
جهت اجرای یک پروژه نوسازی بافت فرسوده، گام اول،تملک املاک می باشد.
به طور مثال: در یک بلوک کوچک بافت فرسوده حدود پنج هکتاری، حداقل چهارصد قطعه ملک باید تملک گردد.
اگر برخی از این املاک بیش از یک مالک داشته باشند و برخی دیگر وراث متعددی داشته باشند.
بنابراین یک شرکت جهت اجرای گام اول (تملک) می بایست حداقل با یک هزارو پانصد نفر مصالحه نامه امضاء نمایند که هر
کدام، مسایل و مشکلات خاص حقوقی و ثبتی خود را دارند.
و اگر در این بین از 400 ملک تعداد 399 ملک و از 1500 نفر تعداد 1499 نفر مصالحه نمایند و یک ملک یا یک نفر مصالحه
ننماید، همان نفر آخری کافی است تا پروژه با توقف عملیات روبرو شود.
البته که راهکارهایی در این خصوص وجود دارند.
اما نفس این عمل که یک شرکت فقط در یک پروژه، خود را درگیر چندین هزار پرونده ملکی، ثبتی، حقوقی و قضایی بنماید
موجب بی رغبتی شرکت ها جهت ورود به این نوع پروژه ها می شود.